海外行思 | 房地产开发中的“舍”与“得”——布赖尔教堂项目研究

中国城市研究中心（PCC）-海外行思系列

     作者：许晨，

北卡大学教堂山分校城市规划设计系-中国城市研究中心，访问学者。chadxu@hotmail.com

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布赖尔教堂社区（Briar Chapel）位于美国本土东海岸北卡罗来纳州教堂山，是北卡三角区（RTP: Research Triangle Park）第一个也是最大的绿色社区之一，美国建商协会（NABH: National Association of Home Builders）【一个由700多个州和地方协会组成的联合会，拥有超过14万名会员，其中约1/3是房屋建筑商和改建商。其余从事销售和营销、住房金融以及建筑材料的制造和供应等相关工作，是美国住房行业的“代言人”，美国每年新建住宅约有80%由该协会成员建造】认证的绿色住宅，连续8年被评选为教堂山地区最佳社区；2次获得年度最佳社区景观奖，是北卡州乃至全美广受赞誉的、可持续发展生活方式的典范（图1）。

布赖尔教堂社区项目2008年9月正式向市场推出，目前已基本从销售新房转为销售二手房，整体已稳步成长为一个完善和繁荣的社区。然而，从前期策划阶段至今近20年的开发周期中，项目历经过很多困难和危机：一是外部环境变化所带来的影响，二是地块本身同时受到地区性法规政策的制约。该项目的开发商纽兰地产集团（Newland Real Estate Group）凭借丰富的开发经验，从实际情况出发，结合市场和外部环境变化，以积极主动的心态不断调整和完善产品，最终实现了“多赢”——既延续了公司所坚持的可持续发展理念，又与多方达成了良好的合作关系，成功售出住房产品，也为住户营造了优质的居住环境。

笔者通过对开发商的采访和交流，以及现场考察所取得的一手资料，从开发策略、应急反应、痛点处置、设施配套四个层面，解析布赖尔教堂项目成功的秘诀和开发经验，以期为我国相关实践带来有益启示。

1  开发商背景与项目由来

美国本土开发商纽兰地产至今已有超过50年的房地产开发经验，是综合性地产开发企业。企业秉承可持续发展的理念，强调环境意识，旨在重新构建人与自然的关系；致力于创造充满灵感的生活体验，强调对自然环境、社区和邻里的尊重。该公司同时是布鲁克菲尔德资产管理集团（Brookfield Asset Management Group）【世界上最大的资产管理公司之一，在全球范围内开发和管理了超过900个项目，项目几乎涵盖所有类型的商业地产】的成员之一。

2000年的一次偶然机会，纽兰地产集团董事会主席鲍勃·麦克劳德（Bob McLeod）因其子即将就读北卡教堂山分校（UNC at Chapel Hill）而来到北卡教堂山（图2）。此后，他喜爱上了这里温和的气候，同时凭借敏锐的战略眼光，他很快发现到此地具有失业率低、生活成本适中以及北卡三角区营造的良好的科技、学术氛围等地区优势。于是，之后他着手收购土地，决定在此投资建设大型社区，布赖尔教堂项目就此拉开了序幕。

2  项目概况

布赖尔教堂项目所在地块位于查塔姆县（Chatham County）辖区内，美国15-501高速公路西侧，距离北卡大学教堂山分校8英里，距离杜克大学（Duke University）17英里，距离罗利-达勒姆国际机场（Raleigh-Durham International Airport）23英里（图3）。地块总面积为1600英亩（约6.5km²）。历史上，此地为烟草种植园，地势起伏平缓，有两条溪流从园区穿过，覆盖着橡木和胡桃木等优良的原始植被；此外，开发前此地块已拥有近2800套不同类型的住宅。

3  开发策略

伴随土地收购计划的落实，前期策划和规划工作同时展开，2005年项目地块的初版总体规划完成。秉持可持续发展的企业宗旨和构建绿色社区的承诺，地块保留了900英亩的开放空间（超过总用地面积的55%），以建设公园等绿地设施，教育、运动等公共设施以及商业设施等供社区居民使用；开发商承诺将社区道路系统与原住民道路整合，并在项目完成开发后将道路捐助给当地政府，减少了政府的修建和维护费用（图4）。另外，还规划设计了雨水收集和循环利用系统，利用再生水灌溉公共区域。

布赖尔教堂社区的住房均严格按照第三方美国国家绿色建筑标准（NGBS: National Green Building Standard）【NGBS标准要求住宅的设计和建造在六个方面达到高性能：场地设计、资源效率、水效率、能源效率、室内环境质量、建筑运营与维护】建造，其达标住宅占北卡州所有NGBS家庭的39%。可持续发展的策略性做法使得该社区的家庭平均能源效率（HERS Index）远远优于北卡州的平均水平，比北卡州的普通住宅节能24%。尽管该社区节能建筑增加了大量建设成本和管理成本，但上述开发策略和标准的执行仍然吸引了很多有相同价值观和环保意识的住户入住，随着时间的推移，节能实际收益逐渐显现出来——据统计，从2008年开盘至今，已经累计为社区居民节省了超过500万美元的开支【数据摘自纽兰地产公司网站纽兰公司】。

4  危机处理

2007年之前，美国房地产市场经历了一段时间的快速增长，房价持续上涨，导致市场出现泡沫；2007年是美国房地产市场的关键年份，这一年次贷危机（subprime mortgage crisis）爆发，导致房价急剧下跌和大量房屋止赎。因此，消费者对住房的需求发生变化，许多人倾向于租房而不是买房，或者选择更加负担得起的住房类型。2008年9月，布赖尔教堂项目正式开盘，然而此时正是美国金融危机影响最深重的时期。这一突如其来的衰退，使得刚刚推向市场的产品受到严重冲击，布赖尔教堂社区房价大面积“跳水”。

纽兰地产结合市场和项目实际情况迅速做出了反应，调用公司多年积累开发经验和数据积累，结合自身的可持续发展理念，寻找新的发展模式，包括紧凑型社区和可持续发展项目，以应对市场变化和满足消费者的新需求。一是根据查塔姆县《紧凑社区条例》（CCO: Compact Community Ordinance）进行紧凑型开发，坚信可以借此在当时的市场环境中另辟蹊径。由此，布赖尔教堂项目更改为小地块设计，以降低开发强度，允许更多土地用于建设公共空间供居民使用。查塔姆县政府对紧凑型社区的认可和支持，使得项目顺利推进。二是将绿色建筑的评估指标考虑在内，包括整体片区的环境保护，水、电管网和道路系统等基础设施建设中的水土保护，自然水土地质状况在开发前、中、后期的详细调查测试措施和标准等。

可持续发展环境的营建，紧凑型社区的创建，丰富公共设施的提供，满足了居民对高质量生活环境的需求和向往，极大地提高了项目的竞争力。由此，布赖尔教堂项目社区房屋的整体销售价格得以有效控制，避开了低端市场的激烈竞争和高风险。

纽兰地产面对危机时以积极的态度去面对和化解，维护了消费者对于总价可控的诉求，保证了产品的多样性和适应性，为后期市场变化保留了弹性空间。布赖尔教堂住宅社区产品样式丰富且全面，房屋类型包括独栋住宅、定制住宅【根据买家要求建设住宅】、联排别墅、“55+住宅”【面向55岁以上人群的社区，只有一层，且没有地下室；为保证社区安静，儿童不得在此社区内常住超过一周】、复式公寓（condo）。各类房屋价格不同，每平方英尺的房价从180美元到375美元不等，显示了社区内房屋大小和风格的多样性（图5）。

5  痛点处置

美国15-501高速公路与布赖尔教堂项目相距约2英里（约3.3公里），是出入该社区的主干道。主干道一侧有高压输电线经过，视觉上会影响项目的品质感和住户对社区的印象。

纽兰地产针对这个问题与设计团队进行了多次探讨，最终从北卡州的比尔特莫尔庄园（Biltmore Estate）【美国的一处私人庄园建筑，修建于1889—1895年，位于北卡州阿什维尔附近，由乔治·华盛顿·范德堡二世修建，是一座法国文艺复兴式建筑。这座建筑的面积为16300m²，是美国最大的个人住宅，被视为镀金时代的象征之一】中找到了灵感，巧妙地将这2英里的公路设计打造为优美的迎宾大道：首先在双向车道中间划分出宽阔的绿化带，保留了原生的高大乔木；道路两侧有意扩展出大片草坪，延伸了视觉空间；再将道路建设过程中的大块岩石有机排列到绿化带中，营造出错落的秩序感。

精心设计的曲线车道和缓而优美，使行驶的车辆自然降低了速度，平缓的车速为欣赏沿途景致创造了条件；配合地势的自然起伏，以及精心设置的高大树木，高压线得以有效遮挡。由此，住户可以愉快地驶过保存完好的森林和班纳特山，穿过波克贝利溪进入社区（图6）。

6  设施配套

布赖尔教堂社区在主要入口的显著位置规划了超过5英亩（约2万m²）的生活和商业配套区（图7）。整个区域由一个双向车道划分为两个独立的地块，一侧为创意零售和生活配套功能区域，另一侧为餐饮和娱乐区域。“小而精”是此区域商业设施的特点，有限的区域内覆盖了超市、餐厅、酒吧、咖啡店、美容美发店、眼镜店和医疗机构。其中，医疗设施不仅包含普通医院，还包括一个儿科诊所，一个牙医诊所和独立药房。该区域不仅与社区主要行车道相连，还通过精心设计的步道系统使居民可以从该区域轻松到达社区的其他部分。这在增加社区主入口辨识度的同时，还通过商业设施提高了社区对外部消费者的吸引力。

布赖尔教堂社区内设有幼儿园、一所在建的小学、一所初中【是北卡州首座获得美国LEED绿色建筑认证的公立中学，学校在科学/体育/艺术这些类别都有非常傲人的成绩。LEED是美国绿色建筑委员会（U.S. Green Building Council）建立并推行的“绿色建筑评估体系”。要获得该认证，建筑或社区需在节能、节水、减少CO2排放、提高室内生活品质等方面有突出性能】和一所特许高中（Charter School）【由州政府立法通过，特许教师、家长、教育专业团体或其他非营利机构等私人经营，由公家负担经费的学校，不受例行教育行政规定约束。通常，特许高中的毕业升学率以及学生成绩有非常好的表现。本所特许高中是北卡州排名前十的公立高中，全美排名前150位的优秀学校】，一所社区大学和查塔姆县公共图书馆。以上公共文教设施均由开发商无偿捐助。

7  结语

随着我国产业结构和社会经济的变革，地产行业进入下行周期，在此背景下，消费者对住房的需求和要求也产生了变化。如何能在下行周期内探索出更好、更长远的发展策略，成为行业内有价值的议题。

通过对布赖尔教堂项目的研究我们不难发现成功之道——坚持可持续发展的核心宗旨，主动放弃与长远利益和长期价值相背的短期利益；从住户角度出发，克服具有挑战性的经济周期障碍，将眼光放长远；树立优良的品牌形象和企业口碑，努力赢得合作伙伴、投资者、利益相关者、建设者和消费者的信任；尊重自然，顺势而为，促进人与自然的和谐发展。前瞻的思维模式和不断进取的精神，才能孕育出真正的创新。